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房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃書
時光匆匆，一段時間的工作已經(jīng)結束了，我們的工作再譜新的篇章，同樣也要定好新的目標，做好策劃，才能輕裝上陣，在今后奮勇爭先。你所見過的策劃書應該是什么樣的？下面是小編整理的房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃書，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃書1
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對我國社會經(jīng)濟起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理、項目建設成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產(chǎn)項目成本控制的重要意義出發(fā)，對房地產(chǎn)項目成本控制的現(xiàn)狀、問題及對策進行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強項目成本控制的意義。
現(xiàn)階段，國內房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，加之國家房地產(chǎn)政策的深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來較大挑戰(zhàn)。通過控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領市場制高點的關鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤是銷售收入與成本費用的差額。目前，我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過銷售收入來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費用支出，因而為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益提供重要保證。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的主要問題。
1、項目成本管理意識較薄弱。
當前不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識薄弱。一些項目經(jīng)理只關注項目的質量、進度問題；技術人員則認為自己的任務是解決施工難題，保證技術的有效利用和工程質量，而導致項目超支嚴重；而項目的實際施工人員則關注項目的施工及工程進度。從表面上看，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將成本控制的目標分解到項目中的相關人員，違背了項目成本控制的全員性原則，造成項目成本管理的無序散亂，項目成本控制失效。
2、缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒有同步設置專門的機構來實施成本管理控制，大多數(shù)都是由財務部門來負責，缺乏進行成本控制的組織體系，導致管理控制與實際施工脫節(jié)。
為了更好的配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導致工程施工建設過分分散，成本控制標準無法統(tǒng)一，資源浪費嚴重。
還有的管理者單純認為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設計階段的費用開銷，造成前期大量的`資源浪費。
3、資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過程中與預期計劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉運行。
由于缺乏先進技術，資金計劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場環(huán)境變化而及時調整，造成實際項目的成本費用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內容及工序越來越紛繁復雜，導致在合同拆分時出現(xiàn)關于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規(guī)定，導致在審核時項目不能順利通過，執(zhí)行力度較低，導致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。
三、房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。
1、建立項目成本控制責任制，加強項目成本控制意識。
項目成本控制的責任分配不清是導致成本控制意識薄弱的一個主要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全的項目成本控制責任制，建立一套科學合理的項目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將項目作為成本控制的中心，對其發(fā)生的收入、成本和費用都進行獨立核算，反映項目過程中發(fā)生或即將發(fā)生的成本，動態(tài)的調節(jié)和控制可控成本。其次，確定成本控制標準，并以此作為考核的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應以預算計劃為出發(fā)點，保證計劃與實際的可比性，以合適的數(shù)據(jù)為基礎，進而確定項目成本控制的標準。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)既定的成本目標和控制標準來衡量項目成本控制的完成情況，審核員工的業(yè)績情況，并作為責任者獎懲的依據(jù)。
2、實施全過程的項目成本控制。
全過程項目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設計階段、招標階段、施工階段等。決策階段，的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟形勢、土地開發(fā)支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。招投標階段，加強對招投標工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經(jīng)濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規(guī)范和技術規(guī)定進行施工，有效、合理底節(jié)省施工成本。
3、加強房地產(chǎn)項目資金的預算管理和集中管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監(jiān)督項目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執(zhí)行情況，便于及時對出現(xiàn)的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現(xiàn)。同時，加強項目資金的集中管理，設立專門的資金結算中心，對房地產(chǎn)項目的資金進行統(tǒng)一調配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財務風險。
4、加強合同管理。
加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。其中，應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，并及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
總之，我國房地產(chǎn)企業(yè)應充分認識到項目成本管理的內涵和意義，重視房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中的成本控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃書2
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的是實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟效益,以更好地滿足市場需求。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程分為項目前期工作、設計、項目實施和竣工結算四個階段。如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發(fā)企業(yè)應重點研究的問題。由于項目前期工作和設計這兩個階段更是質量管理重點中的重點,所以本文重點對這兩個階段進行詳細的分析與探討。
怎樣才能管理好項目的質量?對于每一個開發(fā)企業(yè)來說,應首先考慮項目的質量,質量又是質量管理的對象,它的原則是全面的質量管理,即以質量為中心,項目全員參與,以達到預期目標。全面質量管理既是原則,也是可行的操作程序,即PDCA循環(huán)(計劃、執(zhí)行、檢查、處理),具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等,這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正,從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所存在的問題
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方為項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時,如果規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu),就很難保證工程項目的整體投資效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,這是整個開發(fā)項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。
1.建立開發(fā)項目質量管理責任制
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,還可設項目質量經(jīng)理,他是開發(fā)項目質量的全權負責人,必須親自抓質量工作。質量經(jīng)理的職責是:根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略,確定市場定位目標,負責編制開發(fā)項目質量計劃,并組織實施;按質量計劃規(guī)定,檢查項目質量計劃的執(zhí)行情況;對發(fā)現(xiàn)的重大質量問題,組織研究解決,并向項目團隊負責人報告;編制項目質量報告,報上級質檢部門和項目經(jīng)理。項目質量經(jīng)理對質量的監(jiān)督檢查,不能代替項目其他崗位的質量職責,項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應完成自己的質量責任,這樣項目的質量才能有保證。
2.制定開發(fā)項目的質量計劃
充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。
3.建立開發(fā)項目前期工作成果的質量評審制度
建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發(fā)現(xiàn)問題,優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經(jīng)理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段
項目設計階段是開發(fā)項目進行質量管理,實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說,設計費約只占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優(yōu)秀的設計是開發(fā)項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發(fā)成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。
1.開發(fā)企業(yè)在尋找規(guī)劃設計單位時應實行建設方案招投標制,實現(xiàn)設計方案的最優(yōu)化。即由開發(fā)企業(yè)選擇幾家具有實力的規(guī)劃設計單位進行方案設計。設計前,向他們詳細介紹項目可行性、產(chǎn)品市場定位、各項經(jīng)濟技術指標、建設成本范圍、質量及效果等方面的.資料和情況,特別要強調設計方案的經(jīng)濟與合理,使各設計單位做到心中有數(shù)。設計方案提交后,開發(fā)企業(yè)組織專家進行評審,選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案,確定中標單位且與之簽定合同,并在此基礎上細化。
2.初步設計完成后,根據(jù)一些建設方案設計的經(jīng)驗教訓,開發(fā)企業(yè)要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,這是非常重要的一環(huán)。應注意的是細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標,整個設計思路是否經(jīng)濟合理。經(jīng)濟合理主要體現(xiàn)在:
(1)布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環(huán)境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設計理念,是否具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。
(2)經(jīng)濟性是否合理。設計應將使用功能分區(qū)相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸。環(huán)境配套設施要做到經(jīng)濟適用、美觀、新穎但不奢華。
開發(fā)企業(yè)全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工。修改后的設計方案要重新預算成本并與目標成本對照,看是否超預算設計。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段
在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發(fā)企業(yè)必須加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在:(1)實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場。(2)盡量減少設計圖變更。(3)嚴格現(xiàn)場簽證管理。(4)控制進場材料的質量與成本。(5)嚴把隱蔽項目的驗收關
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監(jiān)理公司初審-項目部門復審-開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發(fā)評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發(fā)項目的成敗得失,吸取經(jīng)驗教訓;另一方面可以取得一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術經(jīng)濟指標,為以后的開發(fā)項目提供質量管理方面的參考依據(jù)。
六、結論
綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質量管理是一個動態(tài)的過程。開發(fā)企業(yè)的質量管理貫穿于項目的全過程,在項目管理的各階段,時時要有抓優(yōu)質質量的觀念,確保開發(fā)建設前期的質量,隨時糾正發(fā)生的偏差,以減少或避免資金的流失,最大限度地提高資金的投資效益。開發(fā)企業(yè)要不斷完善項目質量管理制度,以保證項目管理目標的實現(xiàn),更好地獲得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。
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