[精選]業(yè)主大會議事規(guī)則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等有關規(guī)定，制定本議事規(guī)則。

　　第二條 本業(yè)主大會的全稱為：南安市xx業(yè)主大會；

　　物業(yè)類型：住宅區(qū)；建筑物總面積：60873.48平方米；

　　第三條 本業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，依法維護全體業(yè)主的合法權利。

　　第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　第五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、賠償損失。

　　第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當自覺接受房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督，積極配合相關行政管理部門，依法履行自治管理職責，規(guī)范運作。

　　第二章 業(yè)主大會

　　第七條 業(yè)主大會決定以下事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

　�。ㄎ澹┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛�；

　�。ň牛├�用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

　�。ㄊ�）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　第八條 業(yè)主身份的認定，一般以房屋產(chǎn)權證記載的所有權人為準。依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

　　第九條業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

　　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權根據(jù)住宅套數(shù)等因素確定。住宅區(qū)以一套房屋為一票（車位、店門等特定空間不計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分數(shù)量）。但建設單位尚未出售和已出售但未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分（套房）的，按一人（一票）計算。

　　第十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應每年由業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）組織召開一次，召開時間為2個月。業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）應當于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時間、地點、議題和議程告知業(yè)主和物業(yè)所在地居民委員會。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一；

　�。ㄈ�）發(fā)生重大事故或緊急事件需及時處理的；

　　（四）法律法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第十一條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，參會業(yè)主以書面意見表送達的業(yè)主計算。

　　第十二條 采用書面征求意見形式的，書面意見表可用以下方式發(fā)放與收集：

　　（一）設立投票箱；

　�。ǘ�）上門發(fā)放、收集業(yè)主意見表；

　　（三）郵寄：以掛號或者特快專遞方式發(fā)放、收集業(yè)主意見表。

　　業(yè)主書面意見表回收時限屆滿后，如參會業(yè)主的總票權數(shù)未達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例的，可由業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）公告全體業(yè)主延長投票時間，并組織人員催收業(yè)主意見表。

　　鑒于本物業(yè)的實際情況，屬下列情形之一的，均視為書面意見表已送達業(yè)主：

　　1、當面領取或送達，由業(yè)主本人或同住的的親屬或者被授權主體簽收的。

　　2、按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址以掛號信或者特快專遞的方式郵寄。被送達人簽收后即視為送達，未簽收的，以投遞回執(zhí)日第5天視為己送達。

　　3、與業(yè)主電話確認，投入該戶業(yè)主在本物業(yè)的信報箱或者房屋內(nèi)。采用此方式的，經(jīng)兩個以上的其他業(yè)主或者居民委員會工作人員見證后即視為已送達。

　　業(yè)主書面意見表回收結束后，由業(yè)主委員會（業(yè)主大會籌備組）組織公開唱票、計票，對業(yè)主意見進行統(tǒng)計匯總，并公告表決結果。公告表決結果時一并公告書面意見表的送達情況。

　　第十三條 采用集體討論形式議事的，本業(yè)主大會選擇以下第2種方式：

　�。ㄒ唬┯扇�體業(yè)主參加業(yè)主大會會議；

　�。ǘ�）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。

　　以業(yè)主代表參加的方式召開業(yè)主大會會議的，到會業(yè)主代表應當能夠代表過半數(shù)的業(yè)主。

　　第十四條 業(yè)主大會表決規(guī)則

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　�。ǘ�）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

　�。ㄈ�）業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

　�。ㄋ模┯斜頉Q權的業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可書面委托他人參加。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議應符合下列規(guī)定：

　　1、業(yè)主是自然人的，可以書面委托其他業(yè)主或者親人參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總人數(shù)的10%。

　　2、業(yè)主是單位法人或其它組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應出具法人或單位蓋章、法定代表人或負責人簽字的授權委托書。

　　（五）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可書面委托所代表的業(yè)主中的一人參加，具體委托事項、期限、權限等應當在委托書中載明。

　�。�六）已送達的業(yè)主書面意見表，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，其投票權數(shù)計入已表決的多數(shù)票。

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在6個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。

　　第十五條 業(yè)主大會會議應當作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第三章 業(yè)主委員會

　　第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，設委員9名，其中主任1名，副主任1－2名。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期5年，可連選連任。

　　第十七條 業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，按時繳納物業(yè)管理服務費；

　　（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織和協(xié)調(diào)溝通能力；

　�。�六）具備必要的工作時間。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員、主任、副主任的產(chǎn)生：

　�。ㄒ唬┩扑]初步候選人。業(yè)主大會籌備組在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)布公告，由業(yè)主大會籌備組推薦或業(yè)主推薦、自薦業(yè)主委員會委員初步候選人。

　�。ǘ�）確定業(yè)委會委員侯選人。業(yè)主大會籌備組應當核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。在業(yè)主大會召開15日前張榜公示業(yè)主委員會委員侯選人名單及基本情況。

　�。ㄈ�）召開業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，實行等額選舉。

　　實行等額選舉的，候選人經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主贊同的當選。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

　　第十九條 業(yè)主委員會履行以下職責：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　　（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　�。�六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　�。ㄆ撸┙M織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　�。ò耍┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。ň牛�業(yè)委會根據(jù)需要可聘請一個專職秘書。

　�。ㄊ�）業(yè)委會的審批權限：一千元以內(nèi)由主任審批、一萬元以內(nèi)由業(yè)委會審批、五萬元以內(nèi)由全體業(yè)委會成員一致通過，五萬元以上由全體業(yè)主雙半原則通過。

　　（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　（三）物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模�專項維修資金的籌集、使用情況；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　　第二十一條 業(yè)主委員會會議應當按下列規(guī)則召開：

　　（一）業(yè)主委員會每三個月召開一次例會。

　　（二）有下列情形之一的，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議：

　　1、三分之一以上業(yè)主委員會委員提議；

　　2、業(yè)主委員會主任提議；

　　3、小區(qū)出現(xiàn)特殊情況需研究處理的。

　�。ㄈ�）會議由主任負責召集和主持；主任因故不能召集，由副主任負責召集。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會委員因故不能參加會議的，可以書面形式發(fā)表意見，不能委托代理人參加會議。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，將通知及有關材料送達每位委員。

　�。�六）業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意（包括書面意見），且不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約及物業(yè)服務合同的約定。

　�。ㄆ撸�業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十二條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

　�。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　�。ㄈ�）依法被限制人身自由的；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權業(yè)主委員會，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　�。ㄈ�）利用委員資格謀取私利的；

　�。ㄋ模┚懿宦男袠I(yè)主義務的；

　�。ㄎ澹┣趾λ�人合法權益的；

　�。�六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以樓梯為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該梯的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組作出的決定不得與業(yè)主大會作出的決定相抵觸。

　　第二十四條 業(yè)主委員會應當建立健全印章管理規(guī)定，并按印章管理規(guī)定使用。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應指定專人負責管理，印章使用簽字審批人和印章管理人不能為同一人。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的簽字審批人為業(yè)主委員會主任。

　　經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主委員會會議決定的事項方可使用業(yè)主委員會印章。

　　違反印章管理規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由印章管理人承擔相應法律責任。

　　第二十五條 業(yè)主委員會應當建立檔案資料管理制度，指定專人保管檔案資料。工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

　�。ǘ�）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會選舉及備案資料；

　�。ㄎ澹�專項維修資金籌集及使用賬目；

　�。�六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

　�。ㄆ撸�業(yè)主的意見和建議。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員應當加強相關法律法規(guī)及業(yè)務知識的學習，積極參加相關部門組織的業(yè)務 培訓 ，不斷提高依法履職的能力。

　　第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤、業(yè)主和社會捐資、物業(yè)共有部分經(jīng)營所得等。工作經(jīng)費的收支情況，應當每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十八條 業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總人數(shù)的二分之一時，應當在6個月內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十九條 業(yè)主委員會換屆

　　（一）業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，由業(yè)主委員會或業(yè)主聯(lián)名向房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請換屆選舉并組建換屆籌備組。

　�。ǘ�）換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表11人組成，組成名單要及時向業(yè)主公告。

　�。ㄈ�）籌備組應當根據(jù)相關法規(guī)做好各項籌備工作，并在業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式公告并征詢業(yè)主意見。

　　（四）換屆籌備組應當在任期屆滿前2個月，在物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會的指導下，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行其職責。

　�。ㄎ澹┰瓨I(yè)主委員會應當在任期屆滿10日內(nèi)將其保管的有關文件資料、印章及其他屬全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第四章 附則

　　第三十條 本規(guī)則已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，經(jīng)業(yè)主大會通過之日起生效。

　　第三十一條 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，按規(guī)定報物業(yè)房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第三十二條 本規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會另作補充。本規(guī)則由業(yè)主大會負責解釋。本規(guī)則與現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。

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